Инвестиции в курортную недвижимость — это +50% за 12 месяцев

День строителя на встрече Мастермайнд 1.2! Павел пригласил на сцену Александра Сосновку.

Посмотреть Видео

«Я строитель, он строитель. Хотим поделиться опытом, как зарабатывать на недвижке. Достаточно много, явно выше инфляции в несколько раз. С минимальными рисками».

Александр Сосновка — народный достройщик. Покупает здания от обанкротившихся компаний. Многоэтажные, многоквартирные. Достраивает. Продает на 5-10% ниже рынка.

«Они разлетаются буквально за месяц. Все продаются, потому что цена имеет значение».

Рекорд России за скорость продаж. 22 объекта за два дня.

«Механика специальная. Готовим документы, собираем, собираем. Потом раз — всех 20 человек за два дня в МФЦ. Так и получилось».

За плечами 8 зданий в 14 регионах. Крым, Калининградская область, ХМАО, ЯНАО, Ярославль, Пермский край.

Павел знает Александра с 2018 года. «Максимально крутая репутация. Факапов с точки зрения стройки вообще нет или есть?»

«Маленькие были факапики, в основном все успешно».

Философия недвижимости — почему каждый должен владеть

Павел: «Я топлю за капитализацию. Каждый из нас должен владеть недвижкой».

После серии игр кэшфлоу накупил 39 объектов. Участки, квартиры, дома.

«Я считаю, это очень важная штука. Можно покупать с рычагом — с ипотекой. Можно практически без денег. Вот сейчас я у Саши купил квартиру в Пионерском».

«Недвижка сохраняет капитал. Минимальные риски. Неплохая доходность, если правильно управлять».

Тони Роббинс учил: 

• если вкладываешь 100 рублей, можешь заработать 1000 — отличная история. 
• Если же вкладываешь 1000, можешь 100 заработать или потерять 1000 — это плохая история.

«Здесь наоборот. Вкладываешь 100 — можешь получить 1000. Вкладывая 3 миллиона, получаешь через год 4.5. При этом 3 миллиона обеспечены недвижимостью, которая есть сейчас».

«Я работаю в основном с кругом своих знакомых, кто со мной уже не первый раз ходит. Но в клубе я для того, чтобы расти как предприниматель. Ваше мнение, обратная связь на эту презентацию для меня важна и полезна».

Текущий проект — Пионерский на берегу Балтики

Александр показал апартаменты с антресолью. Первый этаж и на втором спальное место.

• «Классная история. Они хорошо работают на аренду в самом Петербурге. И вот в Пионерке».
• Пионерский — Калининградская область, берег Балтики. Курортное место. Туристы приезжают из Калининграда отдыхать. Из России много приезжает.
• «Хорошо, тепло, здорово. Калининград — край, где в принципе нет зимы. Там можно и зимой приезжать, снега нет».
• Есть особенность. Как про Юрмалу шутили: там можно и сгореть, и простудиться. Здесь та же история. Летом загорают, если ветерок — могут простудиться.

Недвижка там растет достаточно быстро. За три года цена выросла в два раза».

Пляж, летний туризм, спрос.

В России недвижка выросла гораздо больше.

«Везде, да. Это общий тренд рынка. Но главная особенность в том, что мы продаем ниже рынка».

«Сегодня предложение про то, чтобы купить квартиру в классном месте гораздо ниже рынка».

Показал здание. Трехэтажное. Квартиры со всеми инженерными коммуникациями. Есть вариант с отделкой, без отделки.

Предложение: 3 миллиона вместо 4.4 миллиона.

«Старт продаж у нас 15 августа. В рынок стартуем по этой цене. Вам как потенциальным инвесторам…»

Финансовая модель — откуда берется 50% годовых

Павел объяснил суть.

«Саша примерно 1-2-3 здания в год покупает. У него есть свой капитал. Это здание куплено им лично. Требует доделки. Куплено не готовое, нужно доделать ремонт, коммуникации, сети подвести. Требуется определенное количество денег».

«Когда доделает, квартиры пойдут в рынок продаваться. Требуется… сколько тебе, 60 миллионов?»

«Я уже вложил 45. Требуется около 60 на все».

«Вложил 45, требуется 60. Когда будет доделано, прибыль со всего здания какая?»

«Плановая выручка 250 миллионов по продажам при вложенных 130».

«130 — вложения с учетом здания. 250 — по продажам. При этом цена на 10% ниже рынка».

Проверяемые цены. Реальные. «Авито, выборка пару дней назад».

Апартаменты — не подходят под семейную ипотеку. «У нас дом жилой, многоквартирный. Все квартиры подходят под семейную ипотеку. 6% ипотека. Можно купить вот по этим ценам».

Павел подсветил главное:

«130 миллионов он вкладывает, продает за 250. Доходность 100% практически. 90%. Он делит ее 50% себе как компании-застройщику, 50% инвестору».

«Поэтому покупая квартиру, я 3 миллиона ему отправил. Через год, когда достроит и выведет, он ее продаст за 4.4 или за 4.5. Эти полтора миллиона — мой доход как инвестор. Он с этого брать ничего не будет».

Если продадут выше — зашерят.

«Ему хорошо как застройщику, инвесторам хорошо как инвесторам. Вы сейчас покупаете квартиру, которая уже является золотом. Она оплачена. Идет как залог для вас. Ваши инвестиции защищены этим залогом. Плюс еще отдельными его зданиями другими».

«Если инвестор пойдет в нашу историю, будет залог — отдельно стоящее здание. Это гарантия возврата средств».

Цены — реальные vs апартаменты

Александр показал список объектов по зданиям. Сколько всего сделал?

«Если здание, то 8. Крым, Калининградская область, ХМАО, ЯНАО».

Про себя: 14 регионов, рекорд России по продажам.

«Мы копим документы, потом в какой-то момент все выходим из сделки. Резкая выручка по проекту. Здорово получается».

Ребята со мной работают. Есть несколько из клуба, которые уже много лет вкладывают. Артем Румянцев тот же.

Показал объекты:

• Ярославль (помещение на квартиры)
• Калининград («Артовый Крипинг»)
• Новый Уренгой («Мой любимый. Ахмау, Янау люблю. Там вообще все разбирают»)

«Если бы показал фотку того здания, как там выглядит, вы бы сказали — я тут даже вообще ничего не пойду делать. А люди покупают там жилье».

Крым. Три здания. На 84 апартамента, на 56, на 33.

«Принцип простой. Взять что-то, что потом получится квартира. Чем больше квартиры взял, тем она дешевле получилась».

Показал фото до/после.

Старт продаж: 170-180 рублей квадрат. Средняя цена рынка — от 200 начинается.

Всего для инвесторов — 15 квартир. Павел уточнил: «Уже 12?»

«Да».

Обратная связь — что добавить в презентацию

Павел: «Запрос какой. Где вы видите моменты, которые стоит усилить, подсветить? Саша первый раз это будет делать».

«Исходя из этого, я вижу — риск-доходность очень хорошо. Вкладываешь 3 миллиона, получаешь 4.5. При этом 3 миллиона обеспечены вот этой недвижкой, которая уже есть сейчас. Как минимум всегда можно продать дешевле и капитал вытащить быстрее. Хотя вы активно и так умеете продавать. Где вы видите тонкие места, которые имеют смысл подсветить?»

1. Добавить кейсы всех зданий с цифрами

«Объяснить на одном слайде, почему не банковские деньги, а частные. И самое главное — почему розничные деньги, если нужно всего 50 на здание?»

«Зачем в розницу идти, 3 миллиона забирать, если можно в банке людей взять по 25?»

Александр объяснил: «Сейчас на этапе одобрения, получения идет проектное банковское финансирование. Если я его сейчас добью и получу, то залоги на этом здании мне будут мешать. Поэтому отдают залог другой».

«Путь получения проектного финансирования под такие проекты я уже на завершающей стадии. Под Кунгур уже на этапе подписания договора, в августе подпишемся».

Кунгур, Пермский край. Купил казарму. Сделал правильные документы — реконструкция в квартирный жилой дом. Получил разрешение на строительство. Под эти разрешения получает проектное финансирование.

«Люди уже начали покупать квартиры в бывшей казарме под 6% ипотеки. Сделки пошли. Здесь похожая история. Просто это чуть дальше, а мне нельзя стоять. Поэтому свои деньги крутятся. Требуются инвесторские деньги».

2. Локация на карте

«Было бы хорошо более конкретно, когда на презентации смотрел. Есть примеры объектов и их стоимости. Было бы круто прям локацию показать на карте. Что рядом продается. Какой-то чуть-чуть другой район, там буквально несколько кварталов — ближе к морю, дальше к морю — все это сильно влияет».

«Можно выбрать крутые комплексы в этой локации. Показываешь — вот это круто, это круто. У меня сразу как у инвестора возникает вопрос: какие конкретно сделки находятся прямо в этой окружности и с подобными кейсами на данный момент? Какая рыночная цена?»

«Со стороны покупателя конечного, если думать, как следующий покупатель будет покупать этот объект. Если он на 10% ниже рынка, то надо реальный рынок увидеть. Какие объекты подобные продаются, за какие цены».

«Примерно понял. Скрин карты с Авито, с локацией. Вот наша локация, вот здесь объекта, вот так он выглядит».

3. До/после с ценами

«Точно сказать — надо добавить до/после. Не только наши объекты реализованы. Если это флиппинг, ты купил объект, показать формат до/после. С ценами. Этот нюанс максимально бьет в цель, не остается вообще никаких вопросов, все понятно, все классно».

4. Залоговое здание

«Какое здание идет в залог и стоимость этого здания, где он находится? Был правильный вопрос, что ты вложил 3, по рынку пойдет 4, но это классический вариант — потом ничего не уходит, здание стоит, документы не идут, просто не могут достроить. Это бывает».

«Я сам вкладывался в проект, который развалился. Международный проект. Все пяткой в грудь били, что у них все успешно. Серьезные люди вкладывались. Все рухнуло. Большие деньги, международные фонды попали. Говорили, что все, а когда сунулись получать — там ничего. Деньги профукали, ничего не могут отдать. Собственник говорит — у меня ничего нет. Попробуйте получить. Обанкротилось, никто ничего не получил».

«Здесь вопрос — что мы будем забирать, если что-то не пойдет? Я не могу понять, что можно отсудить. Залоговые суды сейчас уже 3-5 лет, такие сроки стали называть. Это все очень долго. Понимать — что мы заберем? Какую-нибудь конюшню где-то и попробуем что-то с нее продать? Можно ли продать то, где компенсируются вложения на 100%?»

Александр: «По оценке 40 плюс миллионов, 48 по-моему. Здание, которое закладывается через Росреестр, больше 40 миллионов стоит».

«Это надо добавить в презу. Вы видите вот этот дом, он стоит 100 миллионов, залог будет стоить не меньше даже при продаже».

5. Опцион обратного выкупа

«Даю стримингу, размышляю. Ты говоришь, что не продал. Если я не продам за год, я тебе выкуплю за 4. Или за 3.3. Какую-то схему — я понимаю, что я выхожу из этой истории. Квартира сама в себе не очень нужна. Интересно купить за деньги еще денег. Не мучиться самому».

«Кстати, хорошая мысль. Можно заплатить обратную выкупку? Если я не продам за 4.5, то выкуплю тебя сам за 4. Или за 3.3».

«Хорошая идея. Гарантия обратного выкупа».

Продавать vs сдавать — что выгоднее

Вопрос: «Ты потом продаешь квартиры или сдаешь их?»

• «Продаю».
• «Для того, чтобы вытащить то, что вложил, сдавая, надо гораздо больше времени. Нет смысла. Лучше прокручивать, двигаться дальше, дальше».
• «На период здание продается, оно в пике продалось процентов 50-60-70. Потом, если что-то остается, оно или в аренду переходит, и потом продается, продается. Но мой опыт управления чужой недвижимостью, сдачей показывает — эффективнее продавать, чем иметь иллюзии, что когда-то ты вытащишь эти деньги».
• «Либо, если ты покупаешь действительно сейчас супер дешево, тогда у тебя срок окупаемости другой, и цена подрастает. Но динамика прироста стоимости квадрата гораздо выше, чем динамика от аренды. По-другому зарабатываешь в любом регионе».

Механика выхода — что если не продашь

• «Если инвестируешь, то продаем просто переуступку прав?»
• «Да, я на себя все эти истории беру по продаже».
• «Налогов лишних не будет?»
• «Не будет. Но это по желанию. Если хотите себе оставить — ваша история».

Павел спросил: «А если не продашь здесь, какая схема выхода?»

• «Я же не все объекты продаю инвесторам. Инвесторам отдаю всего 15 квартир. Уже 12. У меня свои остаются. Но если мои выкупят быстрее, договоримся, поменяемся».
• «Задача не в этом. Понимаешь, как покупается недвижимость? Чем выше готовность, тем быстрее динамика продаж. Здесь то же самое. Для того, чтобы не стоять, а продаваться, пока я получу банковское финансирование или доберу частное, мне сейчас частников надо привлечь. За эти деньги дальше делать ремонт и продавать».
• «Если не продашь здесь — играется на цене. Всегда. Если есть рынок, есть цена, ты опускаешь на 10% — ты продашь всегда».

Цена 4.4 миллиона — старт продаж. Ниже рынка сейчас. В пике этот объект будет стоить 5.8 миллиона.

Защита инвестиций — что будет в залоге

• «Это собственность квартиры сразу или нет?»
• «Предварительный договор купли-продажи. По этой цене».
• «Сейчас нельзя собственность?»
• «Сейчас можно с эскроу купить, но там цена другая. Если оформляем ДДУ, деньги закидываются на эскроу, и мне под эти деньги надо вытаскивать банковский. Смысла нет. Механика — предварительный договор купли-продажи и залог в Росреестре на другое здание. На то, которое стоит в разы больше».

Павел резюмировал: «То, что он не проектным финансированием занимается и в том числе не хватает денег — требуются инвесторские деньги».

Александр попросил: «Если у вас есть что еще сказать или в целом поразбираться в инвестициях — можете мне написать. Если у вас есть свободные деньжат, и вы думаете, куда их пристроить — это тоже как вариант. Можете рассмотреть для себя».

«Информацию, которую сейчас спросили ребята, тоже погружу. Надо новую версию преза сделать, выложить».

Павел: «Мы будем благодарны, если поможете Саше эту презу докрутить до идеала. Это является философией нашего клуба».

Выступление Александра Сосновки показало: недвижимость — это не только про сохранение капитала. Это про заработок 50% годовых с защитой рисков.

Вложил 3 миллиона — получил 4.5 через год. При этом залог на здание за 40+ миллионов. Можно выйти переуступкой без налогов. Можно оставить себе.

8 зданий реализовано. 14 регионов. Рекорд России по скорости продаж. Цены на 10% ниже рынка. Под семейную ипотеку 6%.

Именно такие возможности обсуждают на встречах Мастермайнд 1.2. Закрытое сообщество для 180 предпринимателей с оборотом от 100 миллионов.

Здесь не просто обмен опытом. Здесь конкретные инвестиционные возможности. Здесь помогают друг другу докрутить презентацию до идеала коллективным разумом.

«Мы ищем алмазы среди всех людей. Собираем самых классных, отдающих, мощных ребят».

Если вы понимаете, что недвижимость дает 50% годовых с защищенными рисками, посмотрите, как работает клуб.

Присоединяйтесь к сообществу предпринимателей, которые знают: правильная недвижимость — это не про сохранение, а про заработок.

_________________________________________________________________________